相続において、土地の評価は非常に重要な要素です。特に、使用賃貸の土地に関しては、その評価方法が一般的な土地と異なるため、注意が必要です。この記事では、使用賃貸の土地における相続税の評価方法について詳しく解説します。
使用賃貸とは、借主が土地を無償で使用する契約のことを指します。この場合、借主は地代を支払わず、通常の賃貸借契約とは異なります。相続が発生した際、この使用賃貸の土地はどのように評価されるのでしょうか。
例えば、父親が所有する土地を息子が使用賃貸で借りていた場合、この土地の相続税評価額はどうなるでしょう。一般的には、使用賃貸契約に基づく土地は「更地」として評価されます。つまり、借地権などの控除は行われず、そのままの価値で評価されることになります。
土地の評価方法には主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。路線価方式は、市街地において適用される方法で、国税庁が定めた路線価を基に計算します。一方、倍率方式は、路線価が設定されていない地域で用いられ、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。
具体例として、ある市街地に位置する土地の路線価が1平方メートルあたり10万円としましょう。この土地が500平方メートルであれば、その評価額は次のようになります。
= × =10万円×500㎡=5000万円 = × =10万円×500㎡=5000万円
このように、相続税評価額は明確な計算式で求めることができます。使用賃貸契約の場合、特に注意すべき点があります。たとえば、被相続人（故人）がその土地を親族に無償で貸していた場合、その土地は相続時に更地として扱われます。
これは、借地権が存在しないためです。そのため、相続税計算時には借地権相当額の控除ができません。逆に、親族がその土地上に建物を建てて第三者に賃貸している場合、その建物は別途評価されます。この場合でも、使用賃貸契約によって借地権は無視されるため、その点も考慮する必要があります。
相続税には特例も存在します。たとえば、小規模宅地等の特例では、自宅や事業用の土地について一定面積まで相続税が減額される制度があります。この特例を利用することで、大きな節税効果を得られる可能性があります。
具体的には、自宅として使用している宅地については、最大330平方メートルまで80%減額されることがあります。このような特例をうまく活用することで、相続税負担を軽減することができます。
相続における土地の評価は非常に重要です。土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があり、それぞれの地域や条件に応じて適切に選択することが求められます。使用賃貸契約の場合、借地権が存在しないため、相続税計算時には注意が必要です。また、小規模宅地等の特例を利用することで、相続税負担を軽減することも可能です。相続税について不安や疑問がある場合は、専門家への相談を検討することが有益です。